02.03
Imprensa
Contencioso Administrativo e Judicial
TJSP suspende cobrança de aluguéis sem exigir garantia
Por Adriana Aguiar
Uma rede de restaurantes que encerrou contrato de mais de 25 anos com um shopping na Grande São Paulo obteve no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) uma decisão incomum: a suspensão de cobrança de aluguéis, taxas e multa sem a necessidade de oferecer garantia. A exigência está prevista em lei.
Para advogados de lojistas, a decisão pode servir de precedente na pandemia, uma vez que não há caixa para oferecer garantia judicial. A crise afetou os negócios. A taxa de vacância nos shoppings centers praticamente dobrou. Passou de 4,7%, em 2019, para 9,3% no fim de 2020, mesmo com a ajuda das administradoras.
De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), as administradoras já se abstiveram de mais de R$ 5 bilhões por meio de adiamento ou suspensão de despesas aos lojistas — aluguéis e outros custos.
O caso envolve cobrança de aproximadamente R$ 280 mil — R$ 200 mil só de multa rescisória. O restante é referente a aluguéis e taxas de condomínio e fundos. “Nos tentamos negociar com o shopping para encerrar o contrato de forma amigável e excluir pelo menos a multa rescisória, como outros shoppings fizeram, mas eles não foram nada receptivos”, diz a advogada que assessora a rede e seus fiadores, Aline Cristina Braghini, do CM Advogados.
O restaurante tinha seis lojas, afirma a advogada. Mas com a pandemia só conseguiu manter duas. Ao ser executada, acrescenta, a rede resolveu recorrer para tentar discutir esses valores, principalmente a aplicação da multa. Apresentou os chamados embargos de execução, mas não ofereceu garantia à execução.
O artigo 919, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil (CPC), afirma a cobrança só pode ser suspensa se a execução estiver garantida por “penhora, depósito ou caução suficientes”.
Em primeira instância, a juíza Érica Matos Teixeira Lima, da 6ª Vara Cível de Santo André, entendeu que não poderia suspender a execução por não estarem presentes os requisitos necessários. O restaurante recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo e o desembargador Lino Machado, no dia 26 de janeiro, reverteu a decisão. Ele entendeu que, como há fiança na demanda em discussão (no contrato de locação), estaria seguro o juízo.
O shopping apresentou recurso contra a decisão (agravo de instrumento nº 2008679-23.2021.8.26.0000). A questão foi analisada pela 30ª Câmara de Direito Privado que, de forma unânime, manteve o entendimento do desembargador, a suspensão da cobrança sem a exigência de garantia. A decisão é de sexta-feira.
Segundo a advogada Aline Braghini, é uma decisão bastante atípica e que protege os locatários e os fiadores, ainda mais em tempos de pandemia, ao conseguir suspender a execução e consequentemente atos de penhora sem apresentar garantia ao juízo”.
A decisão, de acordo com a advogada é muito relevante no cenário atual e poder servir de precedente para casos semelhantes “pois permite que a empresa locatária possa continuar operando sem sofrer gravames e bloqueios em suas contas, permitindo a manutenção dos empregos e a geração de renda, em um cenário de instabilidade ainda maior”.
Porém, para a advogada especialista em direito imobiliário e que assessora shoppings, Giselle Esteves Vergal Lopes, sócia do Viseu Advogados, o posicionamento do tribunal é bastante controvertido e questionável. Segundo ela, o que existe no caso não é a garantia do juízo, como determina a lei, e sim a garantia de um contrato de locação (objeto da execução).
Nesse caso, afirma a advogada, os fiadores, agora executados, assumiram em caráter solidário com o locatário todas as obrigações previstas contratualmente. “Não se pode confundir a garantia do contrato de locação com a garantia do juízo da execução”, afirma Giselle.
A advogada acrescenta que, na pandemia, não se poderia falar em situação de onerosidade excessiva para uma das partes para renegociação dos termos do contrato. “Os shoppings também sofreram um impacto absurdo em 2020”, diz.
Giselle afirma que, além de ficarem fechados ou com número limitado de pessoas, os shoppings centers tiveram mais gastos com manutenção, segurança, limpeza e despesas condominiais “E ainda sem receber aluguéis.”
Fonte: Valor Econômico, 01/03/2021.
Uma rede de restaurantes que encerrou contrato de mais de 25 anos com um shopping na Grande São Paulo obteve no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) uma decisão incomum: a suspensão de cobrança de aluguéis, taxas e multa sem a necessidade de oferecer garantia. A exigência está prevista em lei.
Para advogados de lojistas, a decisão pode servir de precedente na pandemia, uma vez que não há caixa para oferecer garantia judicial. A crise afetou os negócios. A taxa de vacância nos shoppings centers praticamente dobrou. Passou de 4,7%, em 2019, para 9,3% no fim de 2020, mesmo com a ajuda das administradoras.
De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), as administradoras já se abstiveram de mais de R$ 5 bilhões por meio de adiamento ou suspensão de despesas aos lojistas — aluguéis e outros custos.
O caso envolve cobrança de aproximadamente R$ 280 mil — R$ 200 mil só de multa rescisória. O restante é referente a aluguéis e taxas de condomínio e fundos. “Nos tentamos negociar com o shopping para encerrar o contrato de forma amigável e excluir pelo menos a multa rescisória, como outros shoppings fizeram, mas eles não foram nada receptivos”, diz a advogada que assessora a rede e seus fiadores, Aline Cristina Braghini, do CM Advogados.
O restaurante tinha seis lojas, afirma a advogada. Mas com a pandemia só conseguiu manter duas. Ao ser executada, acrescenta, a rede resolveu recorrer para tentar discutir esses valores, principalmente a aplicação da multa. Apresentou os chamados embargos de execução, mas não ofereceu garantia à execução.
O artigo 919, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil (CPC), afirma a cobrança só pode ser suspensa se a execução estiver garantida por “penhora, depósito ou caução suficientes”.
Em primeira instância, a juíza Érica Matos Teixeira Lima, da 6ª Vara Cível de Santo André, entendeu que não poderia suspender a execução por não estarem presentes os requisitos necessários. O restaurante recorreu ao Tribunal de Justiça de São Paulo e o desembargador Lino Machado, no dia 26 de janeiro, reverteu a decisão. Ele entendeu que, como há fiança na demanda em discussão (no contrato de locação), estaria seguro o juízo.
O shopping apresentou recurso contra a decisão (agravo de instrumento nº 2008679-23.2021.8.26.0000). A questão foi analisada pela 30ª Câmara de Direito Privado que, de forma unânime, manteve o entendimento do desembargador, a suspensão da cobrança sem a exigência de garantia. A decisão é de sexta-feira.
Segundo a advogada Aline Braghini, é uma decisão bastante atípica e que protege os locatários e os fiadores, ainda mais em tempos de pandemia, ao conseguir suspender a execução e consequentemente atos de penhora sem apresentar garantia ao juízo”.
A decisão, de acordo com a advogada é muito relevante no cenário atual e poder servir de precedente para casos semelhantes “pois permite que a empresa locatária possa continuar operando sem sofrer gravames e bloqueios em suas contas, permitindo a manutenção dos empregos e a geração de renda, em um cenário de instabilidade ainda maior”.
Porém, para a advogada especialista em direito imobiliário e que assessora shoppings, Giselle Esteves Vergal Lopes, sócia do Viseu Advogados, o posicionamento do tribunal é bastante controvertido e questionável. Segundo ela, o que existe no caso não é a garantia do juízo, como determina a lei, e sim a garantia de um contrato de locação (objeto da execução).
Nesse caso, afirma a advogada, os fiadores, agora executados, assumiram em caráter solidário com o locatário todas as obrigações previstas contratualmente. “Não se pode confundir a garantia do contrato de locação com a garantia do juízo da execução”, afirma Giselle.
A advogada acrescenta que, na pandemia, não se poderia falar em situação de onerosidade excessiva para uma das partes para renegociação dos termos do contrato. “Os shoppings também sofreram um impacto absurdo em 2020”, diz.
Giselle afirma que, além de ficarem fechados ou com número limitado de pessoas, os shoppings centers tiveram mais gastos com manutenção, segurança, limpeza e despesas condominiais “E ainda sem receber aluguéis.”
Fonte: Valor Econômico, 01/03/2021.