20.12
Imprensa
Contencioso Administrativo e Judicial
Justiça nega troca de índice de reajuste de aluguel comercial
Por Adriana Aguiar
Mesmo com a pandemia da covid-19, nem todos os locatários têm conseguido na Justiça reduzir o valor do aluguel comercial ou mesmo a troca do índice de reajuste - IGP-M pelo IPCA, que está muito menor atualmente. Há decisões negando os pedidos nos Tribunais de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF), Minas Gerais (TJ-MG), São Paulo (TJ-SP) e Rio de Rio de Janeiro (TJ-RJ).
A pandemia trouxe desafios para os locatários de imóveis comerciais. Com as quarentenas decretadas para diminuir o contágio, muitas lojas e restaurantes alegam que tiveram prejuízos e não conseguem arcar com os custos fixos.
Por isso, os que não obtiveram acordos resolveram ir ao Judiciário pedir a redução do aluguel e a troca dos índices previstos nos contratos. O IGP-M teve alta de 17,89% nos últimos 12 meses. O IPCA, 10,74%.
Nas decisões, porém, magistrados vêm aplicando a Lei da Liberdade Econômica (nº 13.874, de 2019), segundo a qual “a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.
Em um caso analisado pelo TJ-DF, os desembargadores da 8ª Turma Cível foram unânimes ao negar o pedido de troca de índice para um restaurante, que aluga um espaço comercial, em uma análise preliminar (tutela de urgência). A empresa ainda pedia redução de 80% do aluguel, o que também foi recusado.
A defesa do restaurante alegou que a utilização do IGP-M lhe acarreta um “ônus excessivo”. Mas segundo o relator, desembargador, Diaulas Costa Ribeiro, “mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito”.
O magistrado cita a Lei de Liberdade Econômica para fundamentar a decisão. Ainda relaciona mais dois precedentes de sua autoria no mesmo sentido (acórdãos nº 1342431 e nº 1338838).
De acordo com o advogado do locador no processo, Gustavo Penna Marinho, o contrato aditivo foi firmado já depois da pandemia e não houve surpresa nem mesmo com o aumento do IGP-M. “Em 2021, os noticiários tratam todos os dias sobre a escalada inflacionária, e o IGP-M só está refletindo essa realidade”, diz.
Para ele, decisões como essas trazem bons precedentes que asseguram a segurança jurídica. “No início da pandemia, as empresas pleiteavam desconto, agora pedem a mudança do índice para tentar obter uma vantagem a mais.”
No TJ-MG, a 18ª Câmara Cível também foi unânime ao negar pedido de uma grande rede de restaurantes que queria nova redução de aluguel em 80%, enquanto durar a pandemia, e a troca do IGP-M pelo IPCA (agravo de instrumento nº 0793089-67.2021.8.13.0000).
O restaurante alegou que foi surpreendido com a suspensão de todas atividades, o que diminuiu seu faturamento e lucros, porém manteve seus custos fixos na pandemia. Apesar da redução de aluguel de 80%, de março a setembro de 2020, diz que continuou em prejuízo.
O relator, desembargador Sérgio André da Fonseca Xavier, entendeu que a rede não conseguiu comprovar o prejuízo financeiro alegado entre outubro de 2020 e março deste ano e que o contrato é claro pela adoção do IGP-M. Na decisão, os desembargadores ainda afirmam já haver decisões reiteradas neste sentido no TJ-MG.
No TJ-SP, existe decisão com entendimento parecido. A Corte concluiu que “não cabe ao Estado-juiz interferir nas relações jurídicas privadas, principalmente quando não se verificam condições extraordinárias” (agravo de instrumento nº 2173464-02.2021.8.26.0000). O TJ-RJ também adotou posicionamento semelhante ao analisar o caso de uma empresa de moda (nº 0043890-52.2021.8.19. 0000).
Segundo o advogado José Nantala Bádue Freire, que assessora locatários, as decisões do Judiciário têm sido variadas. “Cada juiz tem seu entendimento pessoal. Alguns aplicam o princípio da intervenção mínima previsto na Lei de Liberdade Econômica, outros entendem que ainda há necessidade de trocar o índice pela situação enfrentada com a pandemia”, diz. “Já existe logo de cara um pré-julgamento e as liminares concedidas são confirmadas e as negadas, em geral também.”
Para Freire, o IGP-M está descolado da realidade. “Neste ano, o IGP-M chegou a atingir 37%, em junho, julho, com a economia em crise. Isso daria um retorno melhor do que qualquer investimento de alto risco.”
Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, afirma que o melhor caminho é a manutenção dos contratos firmados e, no caso de crise financeira, que o locatário demonstre o problema e possa negociar diretamente com o proprietário. “O acordo entre as partes é muito mais benéfico do que ficar a critério do juiz a decisão, quando existe uma discussão contratual e não jurídica”, diz.
Fonte: Valor Econômico, 20/12/2021.
Mesmo com a pandemia da covid-19, nem todos os locatários têm conseguido na Justiça reduzir o valor do aluguel comercial ou mesmo a troca do índice de reajuste - IGP-M pelo IPCA, que está muito menor atualmente. Há decisões negando os pedidos nos Tribunais de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF), Minas Gerais (TJ-MG), São Paulo (TJ-SP) e Rio de Rio de Janeiro (TJ-RJ).
A pandemia trouxe desafios para os locatários de imóveis comerciais. Com as quarentenas decretadas para diminuir o contágio, muitas lojas e restaurantes alegam que tiveram prejuízos e não conseguem arcar com os custos fixos.
Por isso, os que não obtiveram acordos resolveram ir ao Judiciário pedir a redução do aluguel e a troca dos índices previstos nos contratos. O IGP-M teve alta de 17,89% nos últimos 12 meses. O IPCA, 10,74%.
Nas decisões, porém, magistrados vêm aplicando a Lei da Liberdade Econômica (nº 13.874, de 2019), segundo a qual “a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.
Em um caso analisado pelo TJ-DF, os desembargadores da 8ª Turma Cível foram unânimes ao negar o pedido de troca de índice para um restaurante, que aluga um espaço comercial, em uma análise preliminar (tutela de urgência). A empresa ainda pedia redução de 80% do aluguel, o que também foi recusado.
A defesa do restaurante alegou que a utilização do IGP-M lhe acarreta um “ônus excessivo”. Mas segundo o relator, desembargador, Diaulas Costa Ribeiro, “mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito”.
O magistrado cita a Lei de Liberdade Econômica para fundamentar a decisão. Ainda relaciona mais dois precedentes de sua autoria no mesmo sentido (acórdãos nº 1342431 e nº 1338838).
De acordo com o advogado do locador no processo, Gustavo Penna Marinho, o contrato aditivo foi firmado já depois da pandemia e não houve surpresa nem mesmo com o aumento do IGP-M. “Em 2021, os noticiários tratam todos os dias sobre a escalada inflacionária, e o IGP-M só está refletindo essa realidade”, diz.
Para ele, decisões como essas trazem bons precedentes que asseguram a segurança jurídica. “No início da pandemia, as empresas pleiteavam desconto, agora pedem a mudança do índice para tentar obter uma vantagem a mais.”
No TJ-MG, a 18ª Câmara Cível também foi unânime ao negar pedido de uma grande rede de restaurantes que queria nova redução de aluguel em 80%, enquanto durar a pandemia, e a troca do IGP-M pelo IPCA (agravo de instrumento nº 0793089-67.2021.8.13.0000).
O restaurante alegou que foi surpreendido com a suspensão de todas atividades, o que diminuiu seu faturamento e lucros, porém manteve seus custos fixos na pandemia. Apesar da redução de aluguel de 80%, de março a setembro de 2020, diz que continuou em prejuízo.
O relator, desembargador Sérgio André da Fonseca Xavier, entendeu que a rede não conseguiu comprovar o prejuízo financeiro alegado entre outubro de 2020 e março deste ano e que o contrato é claro pela adoção do IGP-M. Na decisão, os desembargadores ainda afirmam já haver decisões reiteradas neste sentido no TJ-MG.
No TJ-SP, existe decisão com entendimento parecido. A Corte concluiu que “não cabe ao Estado-juiz interferir nas relações jurídicas privadas, principalmente quando não se verificam condições extraordinárias” (agravo de instrumento nº 2173464-02.2021.8.26.0000). O TJ-RJ também adotou posicionamento semelhante ao analisar o caso de uma empresa de moda (nº 0043890-52.2021.8.19. 0000).
Segundo o advogado José Nantala Bádue Freire, que assessora locatários, as decisões do Judiciário têm sido variadas. “Cada juiz tem seu entendimento pessoal. Alguns aplicam o princípio da intervenção mínima previsto na Lei de Liberdade Econômica, outros entendem que ainda há necessidade de trocar o índice pela situação enfrentada com a pandemia”, diz. “Já existe logo de cara um pré-julgamento e as liminares concedidas são confirmadas e as negadas, em geral também.”
Para Freire, o IGP-M está descolado da realidade. “Neste ano, o IGP-M chegou a atingir 37%, em junho, julho, com a economia em crise. Isso daria um retorno melhor do que qualquer investimento de alto risco.”
Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, afirma que o melhor caminho é a manutenção dos contratos firmados e, no caso de crise financeira, que o locatário demonstre o problema e possa negociar diretamente com o proprietário. “O acordo entre as partes é muito mais benéfico do que ficar a critério do juiz a decisão, quando existe uma discussão contratual e não jurídica”, diz.
Fonte: Valor Econômico, 20/12/2021.