24.11
Imprensa
Contencioso Administrativo e Judicial
STF poderá definir discussão sobre locação temporária de imóvel
Por Joice Bacelo
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) bateu o martelo: convenções de condomínio podem proibir os proprietários de alugar os seus imóveis por temporada - pelo Airbnb, a plataforma digital, ou outros serviços de locação. A 3ª Turma decidiu pela primeira vez sobre esse tema ontem e a 4ª Turma, que também julga as questões de direito privado, já tem posição no mesmo sentido.
Sem divergência nas turmas, torna-se praticamente impossível para locadores e empresas avançarem com essa discussão no STJ. Mas, segundo especialistas, o assunto ainda está longe de ser encerrado. A última palavra caberá aos ministros do Supremo Tribunal Federal (STF).
“Inclui análise de direitos fundamentais de natureza individual e coletiva. De um lado, o direito de propriedade. A liberdade do proprietário de locar o seu imóvel para quem quiser. De outro, o direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Trata-se, indiscutivelmente, de questão constitucional”, diz a advogada constitucionalista Vera Chemin.
Mas enquanto o caso não chega no Supremo, as decisões do STJ é que devem reverberar no Judiciário. Quando havia somente decisão da 4ª Turma, dizem os advogados, dava para tentar descolar o caso julgado dos demais.
Os proprietários haviam reformado o apartamento, para criar novos quartos, e ofereciam serviços típicos de atividade comercial - lavanderia, por exemplo. Além disso, acomodavam inquilinos sem vínculo entre si ao mesmo tempo e tinha alta rotatividade. Não era bem uma locação residencial, como ocorre na grande maioria das vezes, segundo advogados.
No julgamento da 3ª Turma, concluído ontem, no entanto, o caso era “normal”. Envolvia um proprietário de uma casa em um condomínio de Londrina, no Paraná, que fazia locações pelo Airbnb. Ele nunca havia sido multado ou sequer advertido em decorrência do comportamento dos locadores.
Esse proprietário recorreu à Justiça porque o condomínio aprovou, em assembleia, a inclusão de um item na convenção para proibir que as unidades sejam locadas por um período inferior a 90 dias (REsp 1884483). Obteve êxito na primeira instância, mas perdeu no Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR).
Os desembargadores entenderam que as locações, por meio de plataformas digitais, desvirtuam a finalidade residencial do imóvel. Levaram em conta ainda as alegações do condomínio de que esse tipo de locação - sem que haja um contrato entre locatário e locador - prejudica a segurança dos demais condôminos.
O Airbnb é parte nesse processo. José Eduardo Cardozo, que atuou como ministro da Justiça no governo de Dilma Rousseff, advoga para a empresa. Ele defendeu, perante os ministros, que ao proibir o aluguel por temporada se estaria ofendendo o princípio de propriedade.
Cardozo chamou a atenção ainda para o impacto econômico da decisão. Só em 2019, segundo ele, as locações feitas por meio da plataforma fizeram circular R$ 10,5 bilhões. “Imagina o desastre que se teria com a vedação. Muitas famílias vivem dos aluguéis no Airbnb”, disse.
Esse julgamento teve início, na 3ª Turma, no mês de setembro. Nessa primeira ocasião, só o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, proferiu voto. Pesou, para ele, a questão da segurança.
“As medidas adotadas pelo condomínio, o controle de entrada e saída de pessoas e coisas, não terão a mesma eficácia se a cada hóspede for autorizada a circulação pelas áreas comuns”, afirmou.
Por esse motivo, para o relator, o condomínio pode intervir. Cueva citou o artigo 1.336, inciso 4º, do Código Civil, que prevê, como deveres do condomínio, “dar às partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores”.
Ontem, o julgamento foi retomado com o voto-vista do ministro Marco Aurélio Bellizze. Ele concordou com o relator, mas sugeriu que ficasse claro, na decisão, que o quórum para a aprovação da cláusula de impedimento na convenção de condomínio deve ser de dois terços.
O relator, ministro Cueva, aderiu à sugestão e fez a adequação no seu voto. Todos os demais ministros que compõem a turma - Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino - concordaram com a decisão.
Especialista na área, Gustavo Gonçalves Gomes não concorda com o posicionamento e acredita que não haverá mobilização nos condomínios para impedir as locações por temporada. “Quem restringe hoje, amanhã também não poderá usar o seu imóvel para locação. Será que realmente quer isso? Existem outros mecanismos, mais inteligentes, para punir o mau proprietário”, afirma.
Para o advogado, qualquer vedação injustificada, que limite o exercício pleno ao direito de propriedade e à liberdade econômica - mesmo que prevista em convenção de condomínio - não é legítima nem constitucional.
“Entendo que a decisão não deve ser aplicada indistintamente a todo e qualquer caso, sem observar peculiaridades, termos da convenção e características de cada condomínio”, complementa o advogado Rafael Pezeta.
O Airbnb, em nota enviada ao Valor, afirma que os julgamentos no STJ se referem a casos específicos e pontuais e as decisões não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral. Informa ainda que “eventuais recursos serão analisados”.
“O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, conclui.
Fonte: Valor Econômico, 24/11/2021.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) bateu o martelo: convenções de condomínio podem proibir os proprietários de alugar os seus imóveis por temporada - pelo Airbnb, a plataforma digital, ou outros serviços de locação. A 3ª Turma decidiu pela primeira vez sobre esse tema ontem e a 4ª Turma, que também julga as questões de direito privado, já tem posição no mesmo sentido.
Sem divergência nas turmas, torna-se praticamente impossível para locadores e empresas avançarem com essa discussão no STJ. Mas, segundo especialistas, o assunto ainda está longe de ser encerrado. A última palavra caberá aos ministros do Supremo Tribunal Federal (STF).
“Inclui análise de direitos fundamentais de natureza individual e coletiva. De um lado, o direito de propriedade. A liberdade do proprietário de locar o seu imóvel para quem quiser. De outro, o direito coletivo à segurança e sossego dos demais condôminos. Trata-se, indiscutivelmente, de questão constitucional”, diz a advogada constitucionalista Vera Chemin.
Mas enquanto o caso não chega no Supremo, as decisões do STJ é que devem reverberar no Judiciário. Quando havia somente decisão da 4ª Turma, dizem os advogados, dava para tentar descolar o caso julgado dos demais.
Os proprietários haviam reformado o apartamento, para criar novos quartos, e ofereciam serviços típicos de atividade comercial - lavanderia, por exemplo. Além disso, acomodavam inquilinos sem vínculo entre si ao mesmo tempo e tinha alta rotatividade. Não era bem uma locação residencial, como ocorre na grande maioria das vezes, segundo advogados.
No julgamento da 3ª Turma, concluído ontem, no entanto, o caso era “normal”. Envolvia um proprietário de uma casa em um condomínio de Londrina, no Paraná, que fazia locações pelo Airbnb. Ele nunca havia sido multado ou sequer advertido em decorrência do comportamento dos locadores.
Esse proprietário recorreu à Justiça porque o condomínio aprovou, em assembleia, a inclusão de um item na convenção para proibir que as unidades sejam locadas por um período inferior a 90 dias (REsp 1884483). Obteve êxito na primeira instância, mas perdeu no Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR).
Os desembargadores entenderam que as locações, por meio de plataformas digitais, desvirtuam a finalidade residencial do imóvel. Levaram em conta ainda as alegações do condomínio de que esse tipo de locação - sem que haja um contrato entre locatário e locador - prejudica a segurança dos demais condôminos.
O Airbnb é parte nesse processo. José Eduardo Cardozo, que atuou como ministro da Justiça no governo de Dilma Rousseff, advoga para a empresa. Ele defendeu, perante os ministros, que ao proibir o aluguel por temporada se estaria ofendendo o princípio de propriedade.
Cardozo chamou a atenção ainda para o impacto econômico da decisão. Só em 2019, segundo ele, as locações feitas por meio da plataforma fizeram circular R$ 10,5 bilhões. “Imagina o desastre que se teria com a vedação. Muitas famílias vivem dos aluguéis no Airbnb”, disse.
Esse julgamento teve início, na 3ª Turma, no mês de setembro. Nessa primeira ocasião, só o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, proferiu voto. Pesou, para ele, a questão da segurança.
“As medidas adotadas pelo condomínio, o controle de entrada e saída de pessoas e coisas, não terão a mesma eficácia se a cada hóspede for autorizada a circulação pelas áreas comuns”, afirmou.
Por esse motivo, para o relator, o condomínio pode intervir. Cueva citou o artigo 1.336, inciso 4º, do Código Civil, que prevê, como deveres do condomínio, “dar às partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores”.
Ontem, o julgamento foi retomado com o voto-vista do ministro Marco Aurélio Bellizze. Ele concordou com o relator, mas sugeriu que ficasse claro, na decisão, que o quórum para a aprovação da cláusula de impedimento na convenção de condomínio deve ser de dois terços.
O relator, ministro Cueva, aderiu à sugestão e fez a adequação no seu voto. Todos os demais ministros que compõem a turma - Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino - concordaram com a decisão.
Especialista na área, Gustavo Gonçalves Gomes não concorda com o posicionamento e acredita que não haverá mobilização nos condomínios para impedir as locações por temporada. “Quem restringe hoje, amanhã também não poderá usar o seu imóvel para locação. Será que realmente quer isso? Existem outros mecanismos, mais inteligentes, para punir o mau proprietário”, afirma.
Para o advogado, qualquer vedação injustificada, que limite o exercício pleno ao direito de propriedade e à liberdade econômica - mesmo que prevista em convenção de condomínio - não é legítima nem constitucional.
“Entendo que a decisão não deve ser aplicada indistintamente a todo e qualquer caso, sem observar peculiaridades, termos da convenção e características de cada condomínio”, complementa o advogado Rafael Pezeta.
O Airbnb, em nota enviada ao Valor, afirma que os julgamentos no STJ se referem a casos específicos e pontuais e as decisões não determinam a proibição da locação via Airbnb ou outras plataformas digitais em condomínios de maneira geral. Informa ainda que “eventuais recursos serão analisados”.
“O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato e não configura atividade hoteleira. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, conclui.
Fonte: Valor Econômico, 24/11/2021.