Os contribuintes têm até o dia 16 de dezembro para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.

Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis - Dabim, disponível a partir de 24 de setembro, no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.

As Pessoas Físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%. 

Já para as Pessoas Jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam até 34%, a depender do regime de tributação.

Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.

Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.

Atenção:

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da opção pela atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são os expostos na tabela abaixo.

Tempo decorrido entre a venda e a atualização (T)	Percentual aplicado ao DTA (%)
T ≤ 3 anos	0
3 anos < T ≤ 4 anos	8
4 anos < T ≤ 5 anos	16
5 anos < T ≤ 6 anos	24
6 anos < T ≤ 7 anos	32
7 anos < T ≤ 8 anos	40
8 anos < T ≤ 9 anos	48
9 anos < T ≤ 10 anos	56
10 anos < T ≤ 11 anos	62
11 anos < T ≤ 12 anos	70
12 anos < T ≤ 13 anos	78
13 anos < T ≤ 14 anos	86
14 anos < T ≤ 15 anos	94
T > 15 anos	100

Assim, para a alienação que ocorra até 3 (três) anos da data de atualização, o DTA não poderá ser aproveitado para fins de apuração de ganho de capital.

A partir do 3º ano da atualização, o DTA poderá ser aproveitado gradualmente até atingir a sua totalidade ao completar 15 anos, conforme tabela de escalonamento acima, prevista no art. 8º da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024.

Portanto, esta opção pode ser vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, hipótese em que poderão pagar menos imposto.

Para os contribuintes interessados, a Receita Federal orienta que avaliem com atenção antes de optarem pela atualização, que é definitiva e irretratável, pois seus efeitos variam caso a caso.

Legislação relacionada:

- Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024 (arts. 6º a 8º).

- Instrução Normativa RFB nº 2.222, de 20 de setembro de 2024.

Fonte: RFB, 19/11/2024.