04.03
Artigos
Imobiliário
A Possibilidade de Revisão do Índice de Reajuste de Contrato de Locação
Têm sido frequentes as notícias divulgadas que tratam de ações buscando a modificação do índice de correção previsto em contrato de locação. Tal discussão tomou lugar no Poder Judiciário após o início da pandemia de Covid-19, que acarretou a elevação da variação do IGP-M –costumeiramente utilizado para corrigir o valor dos alugueis. O tema é recente e ainda não se pode afirmar que exista unanimidade nos Tribunais, mas é possível observar a adoção de determinados critérios para a substituição do IGP-M pelo IPCA.
Para melhor compreensão, é preciso esclarecer que a Lei de Locação – Lei n. 8.245/91 – não estabelece índice padrão, prevendo apenas que as partes contratantes possam livremente estipular o valor e os critérios de reajuste, sendo vedada a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
A partir da decretação de pandemia de Covid-19, o IGP-M, que costumava oscilar entre 5,10% (2011) a 7,32% (2019), alcançou o patamar de 23,14% em 2020 e de 17,78% em 2021, surpreendendo os locatários com o expressivo aumento do valor do aluguel. A elevação do índice encontra justificativa nas variáveis que o compõe, as quais envolvem os custos do agronegócio, do setor de construção civil e das matéria-prima, que foram fortemente impactadas pela oscilação cambial. Analisando-se a composição do IGP-M, é possível concluir que nenhuma das variáveis é específica do setor de locações.
O IPCA, por outro lado, é o índice utilizado pelo governo federal para calcular metas de inflação e alterações na taxa de juros, composto pela variação de nove categorias de preços de produtos e serviços aos consumidores, mostrando-se mais adequado do que o IGP-M para reajustar valores de aluguel, mesmo que também não seja o indicador específico do setor.
Atenta à essa lacuna e ao reajuste expressivo e inesperado dos contratos de locação, em janeiro de 2022, a Fundação Getúlio Vargas lançou o índice de variação dos alugueis residenciais – IVAR, que deverá acompanhar a variação de preço dos alugueis e apresentar variação mais realista da oscilação do mercado. No entanto, a aplicação desse índice ficará restrita aos contratos firmados a partir de janeiro de 2022 e aos imóveis localizados nas quatro maiores capitais, São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre
Como solução para os alugueis que sofreram reajuste pela variação do IGP-M, há a possibilidade do ingresso com ação para revisão do índice de reajuste do contrato. O artigo 478 do Código Civil prevê a possibilidade de rescisão de contrato em caso de onerosidade excessiva a uma das partes e extrema vantagem à outra por fatos extraordinários e imprevisíveis, tal como a pandemia de Covid-19, argumento que pode ser utilizado em favor da manutenção da contratação.
O artigo 317 do Código Civil também pode justificar a alteração do índice de correção do IGP-M para o IPCA, pois possibilita a redução do valor do aluguel pelo Poder Judiciário, em razão da desproporção entre o previsto e o valor a ser pago por questões impossíveis de se prever, entre as quais se enquadra o aumento expressivo do IGP-M.
É importante lembrar que, para o sucesso da demanda, a comprovação da situação financeira ou até mesmo da redução dos ganhos pelo locatário é essencial, assim como que o elevado aumento do valor da locação geraria desequilíbrio contratual ou mesmo a impossibilidade de manutenção do contrato. Portanto, estando presentes os requisitos, pode-se buscar o Poder Judiciário para alterar o índice de correção de contrato de locação, visando ao reequilíbrio contratual e à manutenção da contratação em curso.
Para melhor compreensão, é preciso esclarecer que a Lei de Locação – Lei n. 8.245/91 – não estabelece índice padrão, prevendo apenas que as partes contratantes possam livremente estipular o valor e os critérios de reajuste, sendo vedada a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
A partir da decretação de pandemia de Covid-19, o IGP-M, que costumava oscilar entre 5,10% (2011) a 7,32% (2019), alcançou o patamar de 23,14% em 2020 e de 17,78% em 2021, surpreendendo os locatários com o expressivo aumento do valor do aluguel. A elevação do índice encontra justificativa nas variáveis que o compõe, as quais envolvem os custos do agronegócio, do setor de construção civil e das matéria-prima, que foram fortemente impactadas pela oscilação cambial. Analisando-se a composição do IGP-M, é possível concluir que nenhuma das variáveis é específica do setor de locações.
O IPCA, por outro lado, é o índice utilizado pelo governo federal para calcular metas de inflação e alterações na taxa de juros, composto pela variação de nove categorias de preços de produtos e serviços aos consumidores, mostrando-se mais adequado do que o IGP-M para reajustar valores de aluguel, mesmo que também não seja o indicador específico do setor.
Atenta à essa lacuna e ao reajuste expressivo e inesperado dos contratos de locação, em janeiro de 2022, a Fundação Getúlio Vargas lançou o índice de variação dos alugueis residenciais – IVAR, que deverá acompanhar a variação de preço dos alugueis e apresentar variação mais realista da oscilação do mercado. No entanto, a aplicação desse índice ficará restrita aos contratos firmados a partir de janeiro de 2022 e aos imóveis localizados nas quatro maiores capitais, São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre
Como solução para os alugueis que sofreram reajuste pela variação do IGP-M, há a possibilidade do ingresso com ação para revisão do índice de reajuste do contrato. O artigo 478 do Código Civil prevê a possibilidade de rescisão de contrato em caso de onerosidade excessiva a uma das partes e extrema vantagem à outra por fatos extraordinários e imprevisíveis, tal como a pandemia de Covid-19, argumento que pode ser utilizado em favor da manutenção da contratação.
O artigo 317 do Código Civil também pode justificar a alteração do índice de correção do IGP-M para o IPCA, pois possibilita a redução do valor do aluguel pelo Poder Judiciário, em razão da desproporção entre o previsto e o valor a ser pago por questões impossíveis de se prever, entre as quais se enquadra o aumento expressivo do IGP-M.
É importante lembrar que, para o sucesso da demanda, a comprovação da situação financeira ou até mesmo da redução dos ganhos pelo locatário é essencial, assim como que o elevado aumento do valor da locação geraria desequilíbrio contratual ou mesmo a impossibilidade de manutenção do contrato. Portanto, estando presentes os requisitos, pode-se buscar o Poder Judiciário para alterar o índice de correção de contrato de locação, visando ao reequilíbrio contratual e à manutenção da contratação em curso.