23.11
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Imobiliário
STF reconhece a constitucionalidade da execução extrajudicial de contratos garantidos por alienação fiduciária sobre bem imóvel
por Mathias Pimentel Cazarotto
Em 26 de outubro de 2023 foi proferida decisão pelo Supremo Tribunal Federal (STF) nos autos do Recurso Extraordinário no 860.631/SP — sendo esse o leading case vinculado ao Tema de Repercussão Geral no 982 —, em que foi reconhecida a constitucionalidade da execução extrajudicial de contratos garantidos por alienação fiduciária sobre bem imóvel, nos termos da Lei no 9.514/1997.
O recurso extraordinário em questão (RE no 860.631/SP), de relatoria do Ministro Luiz Fux, foi conhecido e desprovido por maioria pelo Tribunal Pleno do STF, restando vencidos os votos da Ministra Cármen Lúcia e do Ministro Edson Fachin, sendo, após, fixada sob o Tema no 982 a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias
processuais previstas na Constituição Federal".
A controvérsia posta pelo recorrente versava sobre a alegada inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto no art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997, em razão de suposta violação aos princípios constitucionais do acesso à justiça, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, inscritos no art. 5o, XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal. No entanto, a alegada violação à norma constitucional restou afastada pelo STF.
Quanto ao procedimento executivo extrajudicial constante da Lei no 9.514/1997 em si mesmo — cujo texto foi reformado recentemente, a partir da publicação em 30 de outubro de 2023 da Lei no 14.711/2023 —, esse se dá do seguinte modo: em contratos de mútuo celebrados pelo Sistema de Financiamento Imobiliário que contenham garantia por alienação fiduciária do imóvel, uma vez constituído em mora o devedor (e, se for o caso, o terceiro fiduciante), será consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, ou seja, da instituição financeira.
E nesse sentido, o procedimento inscrito no art. 26, §§ 1o e 3o da Lei no 9.514/1997 prevê que, estando em mora o devedor e a requerimento do credor fiduciário (bem como após o decurso de eventual prazo de carência previsto no contrato), o devedor será intimado pessoalmente pelo oficial do registro de imóveis competente para, no prazo de quinze dias, satisfazer as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, incluindo-se os “[...] juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais [...]”, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor, com a posterior realização de leilão no prazo de sessenta dias — vide o art. 27 da Lei no 9.514/1997.
O procedimento acima descrito tramita em âmbito administrativo tão somente (especificamente, no cartório de registro de imóveis competente), sem que haja necessidade de intervenção judicial para a cobrança do devedor ou para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, tudo conforme os moldes previstos na Lei no 9.514/1997.
No julgamento do recurso, o STF apenas firmou o entendimento de que a regra não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, pois o cidadão pode acionar a justiça caso se sinta lesado em seus direitos.
Logo, ainda que realizada em esfera extrajudicial, o procedimento executivo previsto na Lei no 9.514/1997 resta reconhecido como constitucional em procedimento de repercussão geral sob o Tema no 982, admitindo-se acesso ao Judiciário somente em casos de descumprimento dos requisitos e formalidades previstos em lei.
Em 26 de outubro de 2023 foi proferida decisão pelo Supremo Tribunal Federal (STF) nos autos do Recurso Extraordinário no 860.631/SP — sendo esse o leading case vinculado ao Tema de Repercussão Geral no 982 —, em que foi reconhecida a constitucionalidade da execução extrajudicial de contratos garantidos por alienação fiduciária sobre bem imóvel, nos termos da Lei no 9.514/1997.
O recurso extraordinário em questão (RE no 860.631/SP), de relatoria do Ministro Luiz Fux, foi conhecido e desprovido por maioria pelo Tribunal Pleno do STF, restando vencidos os votos da Ministra Cármen Lúcia e do Ministro Edson Fachin, sendo, após, fixada sob o Tema no 982 a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei no 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias
processuais previstas na Constituição Federal".
A controvérsia posta pelo recorrente versava sobre a alegada inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto no art. 26 e seguintes da Lei no 9.514/1997, em razão de suposta violação aos princípios constitucionais do acesso à justiça, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, inscritos no art. 5o, XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal. No entanto, a alegada violação à norma constitucional restou afastada pelo STF.
Quanto ao procedimento executivo extrajudicial constante da Lei no 9.514/1997 em si mesmo — cujo texto foi reformado recentemente, a partir da publicação em 30 de outubro de 2023 da Lei no 14.711/2023 —, esse se dá do seguinte modo: em contratos de mútuo celebrados pelo Sistema de Financiamento Imobiliário que contenham garantia por alienação fiduciária do imóvel, uma vez constituído em mora o devedor (e, se for o caso, o terceiro fiduciante), será consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, ou seja, da instituição financeira.
E nesse sentido, o procedimento inscrito no art. 26, §§ 1o e 3o da Lei no 9.514/1997 prevê que, estando em mora o devedor e a requerimento do credor fiduciário (bem como após o decurso de eventual prazo de carência previsto no contrato), o devedor será intimado pessoalmente pelo oficial do registro de imóveis competente para, no prazo de quinze dias, satisfazer as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, incluindo-se os “[...] juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais [...]”, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor, com a posterior realização de leilão no prazo de sessenta dias — vide o art. 27 da Lei no 9.514/1997.
O procedimento acima descrito tramita em âmbito administrativo tão somente (especificamente, no cartório de registro de imóveis competente), sem que haja necessidade de intervenção judicial para a cobrança do devedor ou para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, tudo conforme os moldes previstos na Lei no 9.514/1997.
No julgamento do recurso, o STF apenas firmou o entendimento de que a regra não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, pois o cidadão pode acionar a justiça caso se sinta lesado em seus direitos.
Logo, ainda que realizada em esfera extrajudicial, o procedimento executivo previsto na Lei no 9.514/1997 resta reconhecido como constitucional em procedimento de repercussão geral sob o Tema no 982, admitindo-se acesso ao Judiciário somente em casos de descumprimento dos requisitos e formalidades previstos em lei.