06.05
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Imobiliário
A Lei nº 13.097/2015 e o regime da “concentração dos atos na matrícula”
Pedro Henrique Barbisan Bertuol
A Lei nº 13.097/2015, em seus artigos 54 e seguintes, instituiu no ordenamento jurídico pátrio o que se convencionou chamar de “regime da concentração dos atos na matrícula”. Referido diploma legal está em pleno vigor desde 18 de fevereiro de 2017, data em que findou o prazo de dois anos para o ajuste dos registros e averbações referentes aos atos jurídicos anteriores à promulgação da lei.
Reza o mencionado artigo 54 que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel [...]”. A ideia central da norma e do regime da concentração dos atos na matrícula é, como o próprio nome indica, que a matrícula do imóvel passe a conter todas as informações relevantes acerca do bem, com o fim de aumentar a segurança jurídica em transações imobiliárias, desburocratizá-las e diminuir seu custo, uma vez que se dispensaria o adquirente do ônus de obter e analisar todas as demais certidões de praxe.
O cenário estabelecido pela nova legislação traz consequências tanto para os credores cujos devedores sejam proprietários de imóveis quanto para aqueles que se encontrem na posição de adquirentes em transações imobiliárias.
Por um lado, os credores interessados em resguardar seus direitos e evitar a diminuição de patrimônio de seus devedores precisam ser ainda mais diligentes no sentido de averbar, nas matrículas de imóveis de propriedade desses devedores, todas as situações que, de algum modo, possam atingi-los (existência de ações, ônus e gravames). Essa cautela permitirá que, no futuro, os credores possam opor essas situações a terceiros, evitando que o exercício de seu direito seja obstado por eventuais pretensões de adquirentes.
Por outro lado, em relação ao adquirente de boa-fé, a lei, ao menos em tese, traz maior segurança jurídica, na medida em que, ao aumentar o leque de situações que podem ser averbadas na matrícula, facilita a obtenção de informações sobre os imóveis e a identificação de passivos que os afetem. Todavia, ainda que a intenção da lei seja louvável, na prática recomenda-se ainda, por cautela – e ao menos por ora – que o adquirente siga exigindo e analisando todas as demais certidões em nome do imóvel e do proprietário, principalmente pelos seguintes motivos: (i) há exceções ao princípio da concentração dos atos na matrícula previstas na própria Lei nº 13.097/2015: alienações ineficazes em relação à massa falida e hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel, como usucapião; (ii) a legislação tributária (art. 185 do CTN) estabelece a presunção de fraude na alienação a partir de simples inscrição do crédito fiscal em dívida ativa, sem exigir a averbação dessa informação na matrícula imobiliária; (iii) a lei ainda é relativamente recente, motivo pelo qual não há como antecipar como os Tribunais aplicarão as novas normas e se de fato darão à concentração dos atos na matrícula os efeitos pretendidos em face dos credores exequentes; (iv) por fim, a obtenção de todas as certidões reforça a posição de boa-fé do adquirente em eventual discussão judicial.
Portanto, embora a lei tenha o potencial de efetivamente incentivar a realização de transações no mercado imobiliário e de garantir redução de custos e maior segurança jurídica aos envolvidos, é preciso ainda aguardar o transcurso de um prazo maior a fim de que se verifique em que medida esse potencial será de fato concretizado.
A Lei nº 13.097/2015, em seus artigos 54 e seguintes, instituiu no ordenamento jurídico pátrio o que se convencionou chamar de “regime da concentração dos atos na matrícula”. Referido diploma legal está em pleno vigor desde 18 de fevereiro de 2017, data em que findou o prazo de dois anos para o ajuste dos registros e averbações referentes aos atos jurídicos anteriores à promulgação da lei.
Reza o mencionado artigo 54 que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel [...]”. A ideia central da norma e do regime da concentração dos atos na matrícula é, como o próprio nome indica, que a matrícula do imóvel passe a conter todas as informações relevantes acerca do bem, com o fim de aumentar a segurança jurídica em transações imobiliárias, desburocratizá-las e diminuir seu custo, uma vez que se dispensaria o adquirente do ônus de obter e analisar todas as demais certidões de praxe.
O cenário estabelecido pela nova legislação traz consequências tanto para os credores cujos devedores sejam proprietários de imóveis quanto para aqueles que se encontrem na posição de adquirentes em transações imobiliárias.
Por um lado, os credores interessados em resguardar seus direitos e evitar a diminuição de patrimônio de seus devedores precisam ser ainda mais diligentes no sentido de averbar, nas matrículas de imóveis de propriedade desses devedores, todas as situações que, de algum modo, possam atingi-los (existência de ações, ônus e gravames). Essa cautela permitirá que, no futuro, os credores possam opor essas situações a terceiros, evitando que o exercício de seu direito seja obstado por eventuais pretensões de adquirentes.
Por outro lado, em relação ao adquirente de boa-fé, a lei, ao menos em tese, traz maior segurança jurídica, na medida em que, ao aumentar o leque de situações que podem ser averbadas na matrícula, facilita a obtenção de informações sobre os imóveis e a identificação de passivos que os afetem. Todavia, ainda que a intenção da lei seja louvável, na prática recomenda-se ainda, por cautela – e ao menos por ora – que o adquirente siga exigindo e analisando todas as demais certidões em nome do imóvel e do proprietário, principalmente pelos seguintes motivos: (i) há exceções ao princípio da concentração dos atos na matrícula previstas na própria Lei nº 13.097/2015: alienações ineficazes em relação à massa falida e hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel, como usucapião; (ii) a legislação tributária (art. 185 do CTN) estabelece a presunção de fraude na alienação a partir de simples inscrição do crédito fiscal em dívida ativa, sem exigir a averbação dessa informação na matrícula imobiliária; (iii) a lei ainda é relativamente recente, motivo pelo qual não há como antecipar como os Tribunais aplicarão as novas normas e se de fato darão à concentração dos atos na matrícula os efeitos pretendidos em face dos credores exequentes; (iv) por fim, a obtenção de todas as certidões reforça a posição de boa-fé do adquirente em eventual discussão judicial.
Portanto, embora a lei tenha o potencial de efetivamente incentivar a realização de transações no mercado imobiliário e de garantir redução de custos e maior segurança jurídica aos envolvidos, é preciso ainda aguardar o transcurso de um prazo maior a fim de que se verifique em que medida esse potencial será de fato concretizado.