27.09
Artigos
Direito Contratual
Contrato de locação built to suit
por Pedro Henrique Barbisan Bertuol
O contrato de locação built to suit, previsto no artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), é modalidade especial de locação comercial que vem sendo cada vez mais utilizada no mercado imobiliário, em razão das vantagens econômicas que traz aos agentes envolvidos na operação.
Como o seu nome indica, o contrato built to suit (ou “construído para servir”) tem por objeto uma locação sob medida, em que o locador, por si ou por terceiro, adquire, constrói ou reforma substancialmente um imóvel para atender às necessidades específicas do locatário. Pode-se pensar, por exemplo, na aquisição de um terreno e construção de um pavilhão industrial, ou na completa reestruturação e ampliação de um prédio já existente, observando o layout, design e instalações específicas que a operação do locatário exige.
Do ponto de vista do locatário, a operação é vantajosa porque lhe permite ter à sua disposição um imóvel que atende perfeitamente às suas necessidades comerciais, sem precisar imobilizar capital, já que o investimento inicial ficará exclusivamente por conta do locador. Caberá ao locatário remunerar esse investimento por meio de pagamentos mensais, na forma de locativos. Por outro lado, sob a perspectiva do locador, o contrato lhe dá a segurança de realizar um investimento já com o comprometimento de que o imóvel será ocupado por um longo período, o que lhe garante um fluxo financeiro estável durante esse tempo, afastando o risco de vacância. Além disso, trata-se de modalidade que lhe permite, em regra, obter um valor mais alto de aluguel, justamente em razão da personalização do imóvel às necessidades específicas do locatário.
Normalmente, os contratos built to suit são contratos longos, com prazo superior a dez anos, já que precisam viger por período suficiente para que o locador recupere o investimento feito na aquisição, reforma ou construção do imóvel. Além disso, trata-se de operação que envolve muito mais do que a locação propriamente dita, englobando também outras atividades, como a empreitada, e eventualmente também outras partes, como o próprio construtor e eventualmente investidores e companhias securitizadoras. Pelas suas especificidades, a lei confere às partes do contrato de locação built to suit maior liberdade do que aquela conferida em locações “convencionais”, prevendo que, nessa modalidade especial, devem prevalecer as condições livremente pactuadas no contrato.
Ainda do ponto de vista legislativo, vale destacar que a lei confere ao locador algumas proteções específicas, não encontradas em outras modalidades de locação, e que visam a tornar mais seguro o investimento feito. Nesse sentido, permite-se que seja estabelecida multa por desocupação antecipada do imóvel mais rigorosa do que aquela aceita para locações convencionais, que não precisa ser proporcional ao tempo decorrido do contrato e que pode ser fixada até o limite do valor de todos os alugueis vincendos até o termo final do contrato. Além disso, a lei permite que se estabeleça contratualmente a renúncia ao direito de revisão do valor dos alugueis durante a vigência do contrato, o que garante ao locador de que o valor estabelecido em contrato não será alterado durante o prazo determinado estabelecido pelas partes.
A locação built to suit certamente é operação que oferece inúmeras vantagens aos envolvidos e, por isso, tende a crescer ainda mais no mercado brasileiro, especialmente para as empresas que demandam espaços personalizados para atenderem às suas necessidades comerciais. Em razão de suas particularidades, trata-se de contrato que requer cuidado especial na sua negociação, elaboração e acompanhamento, a fim de se obter uma adequada alocação de risco e de se garantir às partes a segurança para que possam obter da contratação o retorno esperado.
O contrato de locação built to suit, previsto no artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), é modalidade especial de locação comercial que vem sendo cada vez mais utilizada no mercado imobiliário, em razão das vantagens econômicas que traz aos agentes envolvidos na operação.
Como o seu nome indica, o contrato built to suit (ou “construído para servir”) tem por objeto uma locação sob medida, em que o locador, por si ou por terceiro, adquire, constrói ou reforma substancialmente um imóvel para atender às necessidades específicas do locatário. Pode-se pensar, por exemplo, na aquisição de um terreno e construção de um pavilhão industrial, ou na completa reestruturação e ampliação de um prédio já existente, observando o layout, design e instalações específicas que a operação do locatário exige.
Do ponto de vista do locatário, a operação é vantajosa porque lhe permite ter à sua disposição um imóvel que atende perfeitamente às suas necessidades comerciais, sem precisar imobilizar capital, já que o investimento inicial ficará exclusivamente por conta do locador. Caberá ao locatário remunerar esse investimento por meio de pagamentos mensais, na forma de locativos. Por outro lado, sob a perspectiva do locador, o contrato lhe dá a segurança de realizar um investimento já com o comprometimento de que o imóvel será ocupado por um longo período, o que lhe garante um fluxo financeiro estável durante esse tempo, afastando o risco de vacância. Além disso, trata-se de modalidade que lhe permite, em regra, obter um valor mais alto de aluguel, justamente em razão da personalização do imóvel às necessidades específicas do locatário.
Normalmente, os contratos built to suit são contratos longos, com prazo superior a dez anos, já que precisam viger por período suficiente para que o locador recupere o investimento feito na aquisição, reforma ou construção do imóvel. Além disso, trata-se de operação que envolve muito mais do que a locação propriamente dita, englobando também outras atividades, como a empreitada, e eventualmente também outras partes, como o próprio construtor e eventualmente investidores e companhias securitizadoras. Pelas suas especificidades, a lei confere às partes do contrato de locação built to suit maior liberdade do que aquela conferida em locações “convencionais”, prevendo que, nessa modalidade especial, devem prevalecer as condições livremente pactuadas no contrato.
Ainda do ponto de vista legislativo, vale destacar que a lei confere ao locador algumas proteções específicas, não encontradas em outras modalidades de locação, e que visam a tornar mais seguro o investimento feito. Nesse sentido, permite-se que seja estabelecida multa por desocupação antecipada do imóvel mais rigorosa do que aquela aceita para locações convencionais, que não precisa ser proporcional ao tempo decorrido do contrato e que pode ser fixada até o limite do valor de todos os alugueis vincendos até o termo final do contrato. Além disso, a lei permite que se estabeleça contratualmente a renúncia ao direito de revisão do valor dos alugueis durante a vigência do contrato, o que garante ao locador de que o valor estabelecido em contrato não será alterado durante o prazo determinado estabelecido pelas partes.
A locação built to suit certamente é operação que oferece inúmeras vantagens aos envolvidos e, por isso, tende a crescer ainda mais no mercado brasileiro, especialmente para as empresas que demandam espaços personalizados para atenderem às suas necessidades comerciais. Em razão de suas particularidades, trata-se de contrato que requer cuidado especial na sua negociação, elaboração e acompanhamento, a fim de se obter uma adequada alocação de risco e de se garantir às partes a segurança para que possam obter da contratação o retorno esperado.