18.03
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Imobiliário
STF decide que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação comercial
Em julgamento concluído no dia 08.03.2022, o plenário do STF, por 7 votos a 4, fixou a tese, em repercussão geral, de que é constitucional a penhora de bem de família de propriedade do fiador de contrato de locação, independentemente da natureza residencial ou comercial do contrato. Na prática, isso significa que todos os bens do fiador respondem pelo inadimplemento do locatário, inclusive seu imóvel residencial.
Nos termos da Lei nº 8.009/90, considera-se bem de família legal o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, o qual, em regra, é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei. Uma dessas hipóteses, que autoriza a penhora do bem de família, refere-se justamente à cobrança de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Embora o texto legal não faça distinção entre a modalidade de locação, instaurou-se discussão doutrinária e jurisprudencial que fez surgir o entendimento de que a exceção valeria tão somente a locações residenciais, de modo que continuaria impenhorável o bem de família de fiadores de locações comerciais – sob o argumento de que, nesses casos, deveria prevalecer o direito à moradia do fiador.
Neste julgamento recente do STF, contudo, prevaleceu o entendimento do relator, ministro Alexandre de Moraes, no sentido de que não cabe distinguir entre as modalidades da locação, para fins da possibilidade de penhora do bem de família do fiador, quando o legislador expressamente não o fez, já que se estaria, assim, violando o princípio da isonomia. Além disso, destacou o ministro que o direito à moradia não é absoluto e deve ser sopesado com (i) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento e (ii) a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, assumiu a obrigação de garantidor do contrato, abrindo mão da impenhorabilidade de seu bem de família e tendo ciência de que, com isso, todos os seus bens passariam a responder pelo inadimplemento do locatário.
Do ponto de vista jurídico, a decisão do STF privilegia o princípio da boa-fé objetiva, a autonomia das partes e a segurança jurídica dos contratos de locação comercial. Do ponto de vista econômico, é importante porque reforça a figura da fiança – que é a modalidade mais usual de garantia locatícia do mercado, além de ser menos burocrática e menos onerosa quando comparada a outras modalidade – facilitando, portanto, a celebração desses contratos e reduzindo os custos de transação.
Nos termos da Lei nº 8.009/90, considera-se bem de família legal o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, o qual, em regra, é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida, salvo nas hipóteses expressamente previstas em lei. Uma dessas hipóteses, que autoriza a penhora do bem de família, refere-se justamente à cobrança de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Embora o texto legal não faça distinção entre a modalidade de locação, instaurou-se discussão doutrinária e jurisprudencial que fez surgir o entendimento de que a exceção valeria tão somente a locações residenciais, de modo que continuaria impenhorável o bem de família de fiadores de locações comerciais – sob o argumento de que, nesses casos, deveria prevalecer o direito à moradia do fiador.
Neste julgamento recente do STF, contudo, prevaleceu o entendimento do relator, ministro Alexandre de Moraes, no sentido de que não cabe distinguir entre as modalidades da locação, para fins da possibilidade de penhora do bem de família do fiador, quando o legislador expressamente não o fez, já que se estaria, assim, violando o princípio da isonomia. Além disso, destacou o ministro que o direito à moradia não é absoluto e deve ser sopesado com (i) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento e (ii) a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, assumiu a obrigação de garantidor do contrato, abrindo mão da impenhorabilidade de seu bem de família e tendo ciência de que, com isso, todos os seus bens passariam a responder pelo inadimplemento do locatário.
Do ponto de vista jurídico, a decisão do STF privilegia o princípio da boa-fé objetiva, a autonomia das partes e a segurança jurídica dos contratos de locação comercial. Do ponto de vista econômico, é importante porque reforça a figura da fiança – que é a modalidade mais usual de garantia locatícia do mercado, além de ser menos burocrática e menos onerosa quando comparada a outras modalidade – facilitando, portanto, a celebração desses contratos e reduzindo os custos de transação.